拿地、回款突然放缓节奏 招商蛇口扩张不再激进?

《投资者报》 周月明 2018-04-16 00:00:00  收藏

今年3月26日,招商蛇口(001979.SZ)发布了2017年年报,营收754亿元,同比增长18%,净利润150亿元,同比增长38%。2017年销售额也首次进入千亿俱乐部,达1127亿元,招商蛇口也把2018年的签约销售额目标定到了1500亿元。


看起来是份不错的成绩单,但与同体量的同行相比,却也存在着一些隐忧。那么,招商蛇口在过去一年内是如何做到销售额破千亿元的?具体经营表现如何?存在哪些优势和问题?《投资者报》记者近日致电招商蛇口媒体相关负责人方姓工作人员,但电话无人接听。


拿地开始相对保守


从招商蛇口2017年整个营业收入来看,还是以社区开发运营为主,营业收入达到690亿元,占比91.51%。而园区开发运营营收达58.14亿元,占比7.7%,邮轮产业建设与运营营业收入达到5.95亿元,占比0.79%。


不过,招商蛇口虽然在2017年成为了14家千亿房企之一,但相较于同行业其他公司,其在拿地方面显得较为保守。


公司年报称,2017 年公司版图继续拓展,在原有深耕城市的基础上新进驻了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市,全年在国内近 50 个城市以及香港、新西兰等地约 200 个项目在售。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积 1023.56 万平方米,其中权益面积 594 万平方米,同比增长37.84%。截至 2017 年 12 月 31 日,本集团未开工土地储备面积为 454.72 万平方米,未开工土地储备金额 223.7亿元;本年新增未开工土地储备面积为 196.45 万平方米。


但对于一家房地产公司来说,其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要,可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据招商蛇口年报,其2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金为613亿元,同比增长14%。而万科、新城控股的这一数据分别为:2348亿元、594亿元,同比增长31%、175%。此外,从存货数据来看,招商蛇口2017年还同比减少了5.9%。从这些数据可以看出,招商蛇口2017年在新增方面不是那么激进。


有息债务缘何较多


拿地方面保守,招商蛇口2017年的资产负债率和债务扩张速度也在同行业面前不是太高。其2017年资产负债率为72%,负债同比增长率38%,而万科、新城控股资产负债率分别为:83%、85%。负债同比增长率分别为:46%、81%。


不过,总负债不算太高,并不意味着有息债务低。据2017年年报,《投资者报》记者大体推算出招商蛇口有息债务为856亿元,有息债务率为35%。与此同时,万科、新城控股 2017年的有息债务分别约为:1444亿元、260亿元,有息债务率分别约为:14%、16%。相比之下,招商蛇口的有息债务率要高得多。


此外,招商蛇口2017年净负债率增至45%,2016年净负债率只有8.1%。其2017年平均融资成本4.8%,较2016年上升0.3个百分点。


与此同时,招商蛇口的经营现金流净额为-38.81亿元,近三年首次出现负数。投资活动产生的现金流量净额为-326.6亿元,同比下降675%。


经营现金流净额和投资现金流净额都下降,是否意味着“造血”能力下滑?这是否因为其拿地不够积极所以新的增长点下降?房地产公司这艘巨船是否一旦停下来就会面临危机?这个行业是否只有不断增长、扩张才能保证运转?就上述种种问题,《投资者报》记者还未得到公司的具体解释。


而值得注意的是,招商蛇口还在2017年发展了多种融资手段。据其年报显示,招商蛇口在长租公寓融资方面进行了多项“首个”。报告期内,公司获批交易所首单“储架式”长租公寓 CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓 ABN(资产支持票据)产品注册额度 200 亿元。


此外在2017年,招商蛇口还拟以2.69亿收购南通长轮房屋80%股权债券;以20.16亿元收购天津汤臣100%股权;设立地产基金,并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。


这些新增的融资手段资金成本怎样?多样的资本手段会否令融资成本增高?需要更多关注。      


能否冲击1500亿目标


除了拿地在业界相对保守外,招商蛇口的回款速度也放缓。其2017年预收账款、结转面积都偏低。公司2017年年底签约金额1128亿元,售楼预收账款548亿元,结转面积435.71万平方米,结转收入689亿元。


根据审计原则,同时满足网签备案、竣工验收、收全款、交房这四个手续,方可结转确认收入。客户签订购房合同并付定金即确认签约金额,严谨些可备案后确认。预收金额时间上滞后、金额上先是小于销售金额、后才等于销售金额,全部购房款(首付和按揭贷款)到开发商账户时,预收账款与签约金额相同。


而招商蛇口2017年签约金额为1128亿元,较2016年739亿元大幅增长53%的情况下,预收账款548亿元与2016年523亿元基本持平,说明2017年银行个人按揭贷款放款速度明显放缓。


公司在2017年签约面积570万平方米,较2016年471万平方米大幅增长21%的情况下,2017年结转面积436万平方米与2016年结转面积429万平方米基本持平。 这是否意味着招商蛇口在有意控制结转面积、结转收入金额?何时会释放这些业绩?


年报称,公司计划2018年竣工面积593万平方米,较2017年436万平方米增幅36%,假设年成交均价不变,售楼收入将由689亿元冲击900亿元,其在2018年定下1500亿元的销售目标,需寻找新的增长点,这在今年整体较严的调控环境下,仍是一个严峻的挑战。■
声明:投资者网登载此文出于传递更多信息之目的,文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

猜你喜欢

公司 MORE

一则谣言引发“惨案”? 瑞贝卡内忧外患如何破局

由于资管新规出台,导致信托资金降杠杆,一些机构主动或被动抛售所持个股,从而引发股价异常下跌。而在瑞贝卡前十大流通股股东中,有七只信托产品

过敏药龙头我武生物销售费用高企 未来能否抢占更大蓝海

我武生物营收的98%来自于核心产品“粉尘螨滴剂”,其销售情况决定了公司的业绩。虽然目前这一市场仍有较大渗透空间,但长期发展仍需尽快解决核心产品依赖症

奥普家居IPO前夕部分抽检产品不合格 “精明股东”缘何分红9亿后又来A股

通常企业上市融资大多是为了解决发展资金不足的问题,而奥普家居2015年至今分配的红利已经超过了本次A股IPO拟募资额,投资者难免要问:不差钱的奥普图什么?

今年以来共35家上市公司被举牌 “宝能系”重出江湖举牌兆新股份

今年的被举牌公司及次数与去年同期的38家上市公司被举牌,总计举牌65次的数据相比,还是略显低迷

增加74.61亿债务 佳兆业集团因何接盘海南如意岛?

承担74.61亿元债务,负债高企的佳兆业集团接盘海南如意岛意欲持续发力文旅产业,前途如何呢?

谢宏携高管团队亮相投资人见面会 详解贝因美的重塑增长之路

贝因美在过去几年的发展过程中走过一些弯路,甚至一度出现危局。而随着具有27年从业经验的掌舵人谢宏正式回归以及新经营团队的成立,贝因美的未来令人期待

雪松控股首登世界500强 加速扩大全球影响力

雪松控股始终信守“坚守实业兴中国、创造价值报社会”的企业使命,专注中国产业转型

《财富》世界500强碧桂园排名跃升114位 成全球上升最快企业之一

在稳健经营之外,碧桂园集团还积极承担社会责任,截至目前,累计向社会捐款超过42亿元人民币

恒大连续三年入围世界500强 排名230成上升最快企业之一

7月19日,2018《财富》世界500强正式发布。中国恒大(HK.03333)以460.19亿美元的营业收入位列230名,较去年大幅上升108位。而在上周公布的《财富》中国500强榜单中,恒大排名22位。

327亿美元营收助力雪松控股成功登榜世界500强

北京时间7月19日晚,美国《财富》杂志发布2018年世界500强名单,雪松控股以327亿美元(约合2210亿元人民币)营收首次入榜,排名第361位。

投资头条 MORE

巨亏之下控股权或将易主? 中弘股份股价逼近“仙股”

巨亏之下,中弘股份控股股东准备转让全部股权。不过该股东持股已全部被司法冻结,其中已质押比例99.70%,随着股价下跌,质押股权价值事实上也在不断缩水

一则谣言引发“惨案”? 瑞贝卡内忧外患如何破局

由于资管新规出台,导致信托资金降杠杆,一些机构主动或被动抛售所持个股,从而引发股价异常下跌。而在瑞贝卡前十大流通股股东中,有七只信托产品

过敏药龙头我武生物销售费用高企 未来能否抢占更大蓝海

我武生物营收的98%来自于核心产品“粉尘螨滴剂”,其销售情况决定了公司的业绩。虽然目前这一市场仍有较大渗透空间,但长期发展仍需尽快解决核心产品依赖症

奥普家居IPO前夕部分抽检产品不合格 “精明股东”缘何分红9亿后又来A股

通常企业上市融资大多是为了解决发展资金不足的问题,而奥普家居2015年至今分配的红利已经超过了本次A股IPO拟募资额,投资者难免要问:不差钱的奥普图什么?

中邮消费金融获银团资金“补血”背后 管理乱象依旧严重

宣传内容与实际情况不符,不同渠道给出的贷款信息混乱,中邮消费金融在获得银团贷款后,上述情况并未解决

金元证券卷入雅百特造假 实控人首都机场“提前”撤身?

雅百特遭遇的强制退市引来的不只是股民的索赔,更是将首都机场集团旗下的金元证券及众华会计师事务所一并拖下水。金元证券为雅百特的独立财务顾问机构,保荐人陈绵飞担任雅百特的财务顾问主办人之一,而今年3月,首都机场集团撤出了金元证券大股东位置

河南修武农商行不良贷款率超20% 多次漏税曾被行政处罚

近期,一边是银行股领跌,另一边是农商行不良贷款率飙升的消息频频爆出。国开行这种连续53个季度不良贷款率控制在1%以内的“三好学生”可遇不可求;但更多的是表现平平甚至拖后腿的差生

新模式存争议 大圆银泰恢复交易即遭大面积跌停

6月22日,大圆银泰发布公告称,已经通过江苏省清理整顿检查验收,并于2018年7月9日起恢复线上全部藏品正常交易,但因开盘后连续跌停,不少藏品又开始陆续停牌

今年以来共35家上市公司被举牌 “宝能系”重出江湖举牌兆新股份

今年的被举牌公司及次数与去年同期的38家上市公司被举牌,总计举牌65次的数据相比,还是略显低迷

付融宝陷融资困局 CEO称平台正常运营

付融宝从7月5日到7月15日10天内消息不断,从“融资8亿”到“项目逾期”,牵出万家乐控股以及两家至今未透露名称的实业公司

会员登录 还没有账号?免费注册

  • 忘记密码?
X

找回密码