楼市2019年开局不利:销售额全面下滑 偿债高峰很烫手

投资者网 谢莹洁  |   2019-02-13 17:55:46
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2019年伊始,楼市迎来意料之中的寒冬,龙头房企正在忙转型、降杠杆、融资还债,而中小房企多已岌岌可危

开年的一片冷寂似乎为楼市奠定了全年基调。数据显示,已有26家房企公布了1月销售额,合计3340亿元,同比下滑13.6%,其中13家百强房企销售额降幅超30%。有市场分析人士认为,2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。房企们似乎也预感到这点,拿地愈加谨慎。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%。

然而,对于大部分中小房企而言,维持销售额是次要,债务压力早已火烧眉头。2019年地产债相较于2018年几乎翻番,面对即将而至的偿债高峰,上市房企正在密集融资,1月融资规模近1900亿元,创2017年6月以来单月融资新高。即便如此,借来的新债也难以抵上旧债。1月23日及2月5日,新昌集团、国购投资宣布债务违约。

楼市寒冬

寒冬正侵袭着曾经叱诧市场的龙头房企。克而瑞数据显示,过去的一个月,恒大合同销售金额431.7亿元,同比下降32%;万科合同销售金额488.8亿元,同比下降28%;碧桂园销售额为460亿元,同比下跌34%。

楼市退烧由此可见一斑。克而瑞数据显示,在过去的一个月,超三成百强房企权益销售额同比下滑。其中,13家房企权益销售额降幅超30%,22家房企降幅在30%以内。

对此,中原地产首席分析师张大伟直言,2019年楼市除非信贷政策出现明显转向,否则三四线城市从春节开始将进入明显调整期,同时一二线城市继续在调控影响下表现持续低迷,大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。

最新公布的数据证实了这一分析,中原地产数据显示,今年1月份,一线城市整体成交环比下降38%,其中广州成交面积环比降幅明显,达65%;北京降幅超40%;深圳降幅近三成;整体看,全国热点城市的主要城市成交面积环比下降30%,近九成城市环比下降。

不仅成交量放缓,大多数房企拿地态度也更加谨慎。据克而瑞数据,31家典型房企新增总建面达2719万平,相比去年12月下降20%,总的新增土地成交总价为1118亿元,环比下降25%。从卖地情况看,1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。

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中小房企求生存

对于房企而言,最棘手的问题不在于冷寂的市场,而是即将到期的大笔债务。据克而瑞数据,1月85家典型房企的融资总额为1060.8亿元,环比大幅上升50.3%,同比增长20.3%。据不完全统计,房企整体融资规模约1900亿元,创2017年下半年以来单月融资新高。

更为严峻的是,国内融资环境仍旧趋于紧张。2018年年末发改委发布企业债新政,明确表示杜绝商业化房地产项目举债;证监会也明确将严格执行房地产调控,避免股权融资流入房地产行业。在此背景下,海外融资力度变得前所未有之大,CRIC数据显示,1月份房企境外融资总额740亿元,环比增长141.9%,平均融资成本7.86%。

但对于部分房企而言,这无疑是饮鸩止渴之举。梳理发现,千亿房企中,净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。据2018年半年报,金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%,阳光城、泰禾更是达到230%、372%。

不可否认的是,负债率将随着融资不断攀升,由此引发的债务违约难以规避。1月23日,香港上市房企新昌集团宣布4.5亿美元债拖欠付款;2月5日,安徽第一大房企国购投资4.5亿债务违约……以上或许只是2019年房企债务违约的冰山一角。数据显示,今年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元,比去年的2069亿元几乎翻了一番。 

龙头房企忙转型

中小房企正在寻求生存法则之时,龙头房企瞄准了“万亿目标”。对于后者而言,传统地产业务体量正在见顶,再想实现高速增长几无可能,但瓶颈期也意味着机遇。2018年以来,房地产企业扎堆改名,以求多元化转型,保利地产更名为保利发展、恒大地产更名为恒大中国、远洋地产更名为远洋集团……众多企业更名都是去除“地产”字眼,弱化地产开发主业的色彩。

行业洗牌之时,百强房企正在跨出地产边界,瞄准汽车、农业、养老教育等行业,借此突破万亿规模。具体而言,恒大计划在未来十年,投资1000亿元布局航空航天、人工智能、机器人等领域;碧桂园计划5年内在机器人领域投资至少800亿元;绿地、阳光城、蓝光等房企对人工智能等新兴产业进行了战略投资。

与此同时,房企们通过降杠杆来减少流动性风险。以阳光城为例,原本其2018年买地预算800亿元,但从3月开始买地速度陡降,并且要求项目净利润率不低于15%;融信集团提出“保盈利、降杠杆”是今年首要目标。

新一轮洗牌以后,房地产板块将呈现怎样的格局?有哪些房企将退出历史舞台?哪些将把握机遇实现弯道超车?欲进军“千亿俱乐部”的中小房企还有机会么?投资者网将持续关注。(思维财经出品)

楼市寒冬负债率攀升

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