《投资者网》葛凡梅

重组整一年的综合型房地产企业——大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”；000031.SZ）盈利乏力，此外，还面临着借款激增、债务承压困局。

近日，大悦城公告显示，2020年前3月大悦城累计新增借款100.21亿元，超过2019年末净资产20%，也远超2019年前4个月的新增借款数额72.96亿元。

根据3月30日大悦城发布的2019年业绩报告，截至2019年末，大悦城275.98亿元的货币资金也不能完全覆盖其近500亿元的短期负债。

借款激增

4月9日，大悦城发布了《关于2020年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告》。公告显示，截至2020年3月31日，大悦城累计新增借款金额约100.21亿元，占2019年末净资产比例为23.56%；于期末借款余额为约791.37亿元。

具体来看，公司披露的新增借款主要为银行贷款，企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具，委托贷款，分别增加73.95亿元、15.01亿元、13.69亿元，分别占2019年末净资产比例为17.38%、3.53%、3.22%。另外，其他借款减少2.43亿元。

“上述新增借款是基于公司正常经营需要产生的，主要用于公司日常经营及补充流动资金”，大悦城公告表示，“公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息，上述新增借款对公司偿债能力影响可控。”

相较2019年而言，大悦城的2020年前三季度借款金额激增。大悦城2019年前4个月的新增借款数额为72.96亿元，才在2018年末净资产中占比20.43%，且还比2020年前3月少3个百分点。

查阅财务数据发现，截至2019年年末，大悦城净资产金额为425.41亿元，借款余额为691.16亿元，平均融资成本为5.225%。在房地产企业里，滨江集团2019年年末借款余额为318.61亿元，与之相比，大悦城的借款金额也不低。

负债承压

对于房企而言，能够获得借款是本事，但是也给公司带来了一定的偿债压力。

根据大悦城2019年年报显示，截止2019年末，大悦城的货币资金仅为275.98亿元，其中近6亿元货币资金所有权或使用权受到限制。

从负债端来看，截止2019年末，大悦城一年内到期的非流动负债为135.91亿元、短期借款31.96亿元、应付账款109.51亿元、应付职工薪酬5.91亿元、应交税费61.77亿元、其他应付款127.73亿元，合计472.79亿元。大悦城275.98亿元的货币资金并不能覆盖公司短期负债。

《投资者网》注意到，大悦城2019年末总负债达1406.42亿元，资产负债率高达76.78%。

值得一提的是，大悦城还即将迎来大额债券偿还到期。根据Wind统计数据显示，大悦城将有“15中粮01”、“中粮次级”、“中粮优先”3只债券将于2020年8月到期，发行规模合计为35亿元，到期应付利息约为6.08亿元。

盈利乏力

公开资料显示，大悦城曾用名“中粮地产”，2018年年末，中粮地产与大悦城地产的重组方案获得中国证监会审核通过，2019年1月，大悦城地产完成对中粮地产的资产转让，成为后者的控股子公司。2019年3月1日，中粮地产更名为“大悦城”。

重组完成后，大悦城成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，而大悦城地产则是大悦城旗下主营商业地产的子公司，以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向。

作为内地首例“A控红筹”产权整合交易，大悦城重组规模达到144.47亿元，是近年来房地产行业规模最大的央企重大资产重组项目，颇受资本市场认可，并获得太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司合计24.26亿元配融资金。

然而，重组整一年的大悦城的表现并不如人意。2019年，大悦城全年实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54 亿元）；营业收入337.87 亿元，同比增长52%；而扣非归母净利润12.31亿元，仅增长0.51%。

大悦城2019年的非经常性损益项目合计11.48亿元，其中非流动资产处置损益一项高达14.32亿元，出售资产成为其业绩上涨的主要动力。

此外，由于房地产价格下跌导致资产减值，重组一年后的大悦城在2019年所确认的资产减值损失里，存货跌价损失达1.49亿元，当期还计提了6875万元商誉减值损失。

大悦城从2018年开始，其计提的存货跌价减值准备大幅增加。2016--2017年，该公司确认的存货跌价损失为476万元、4581万元，2018年急剧增加至1.72亿元。截至2019年末，大悦城累计计提的存货跌价减值准备接近3.66亿元。

大悦城短期库存积压，当下滞重规模高于平均水平。根据克而瑞发布的《2019年房企库存压力报告》，截止至2019年底大悦城已竣工存货占比达到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，且积压的项目多为商办等去化难度更高的类型，存在一定的存货积压。

需要注意的是，子公司大悦城地产也遭遇着净利润下滑的困境。2019年度，大悦城地产实现营业收入总额103.38亿元，同比增加27.2%；归母净利润16.36亿元，同比下降22.2%。

大悦城地产在财务报告中表示，年度溢利下降，一方面是由于投资物业公允值较2018年大幅减少，另一方面则是为实现扩张导致的销售成本和融资成本上升。

业绩表现也导致了公司股价低迷。截至4月21日收盘，A股大悦城股价5.3元，较去年股价峰值10月16日的8.05元下跌33.91%，市值蒸发117.86亿；港股大悦城地产每股0.61港元，相比去年同期，该公司股价几乎腰斩，市值蒸发超70亿港元。

目前大悦城面临着众多考验，在偿债和利润两端都承压的情况下，大悦城借助重组实现快速发展的道路仍道阻且长。（思维财经出品）■